不動産売却のタイミングはいつがベスト？相続前・相続後のメリットと税金を解説

「不動産は、どのタイミングで売却するのがベスト？」
「できるだけ税金を抑えて不動産を売却したいけれど、いつ売ればよいのかわからない……」

このようなお悩みはありませんか？

不動産を売却するタイミングは、所有者が生前に売却する「相続前」と、相続人が不動産を引き継いだ後に売却する「相続後」の大きく2つに分けられます。

それぞれメリット・デメリットがあり、不動産の種類や所有期間、相続人の人数、売却によって生じる利益などによって、適したタイミングは異なります。

この記事では、不動産を相続前・相続後に売却するメリットとデメリット、売却時に関係する税金や特別控除について、わかりやすく解説します。

セイコーライフは、不動産業界歴35年以上、取扱件数2,000件以上の実績をもとに、不動産の買取・売却に関するご相談を承っております。

相続を見据えた不動産の整理や、売却に伴う税金についてお悩みの方も、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却のタイミングはいつがよい？

不動産を売却するタイミングは、主に次の2つです。

1. 不動産の相続前に売却する
2. 不動産の相続後に売却する

どちらが適しているかは、売却する目的やご家族の状況によって異なります。それぞれの特徴を確認していきましょう。

1. 不動産の相続前に売却する

1つ目は、不動産の所有者が生前に売却する方法です。

将来の相続に備えて不動産を現金化しておくことで、相続人の負担を軽減できる場合があります。

メリット

不動産を現金化しておくことで、相続時に財産を分配しやすくなります。

土地や建物は、そのままでは簡単に分けることができません。相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するのか、売却するのかなどをめぐって、意見が対立することもあります。

生前に不動産を売却して現金化しておけば、将来の財産分配について話し合いやすくなり、相続トラブルの予防につながります。

また、売却によって得た資金を老後の生活費や医療・介護費用などに活用できる点もメリットです。

デメリット

不動産の売却によって利益が生じた場合、譲渡所得税や住民税などがかかることがあります。

また、売却して得た現金も、所有者が亡くなった際に残っていれば、原則として相続財産に含まれます。そのため、生前に売却したからといって、必ず相続税を節税できるわけではありません。

不動産を売却する前に、売却によって生じる税金や、現金化した後の資金の使い道についても検討しておきましょう。

2. 不動産の相続後に売却する

2つ目は、相続人が不動産を相続した後に売却する方法です。

相続した不動産をそのまま保有するだけでなく、売却して現金化することで、維持管理の負担を軽減できる場合があります。

メリット

相続した不動産を売却する際、一定の要件を満たせば、税金の負担を軽減できる特例を利用できる場合があります。

代表的なものとして、相続した空き家を売却する際の「空き家の3,000万円特別控除」や、相続税の一部を不動産の取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。

ただし、それぞれ適用要件や期限が異なります。すべての相続不動産に適用できるわけではないため、事前の確認が必要です。

また、使う予定のない空き家を売却すれば、売却後の固定資産税や維持管理費などの負担を軽減できます。

デメリット

相続人が複数いる場合、共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。売却方針や価格について意見がまとまらず、手続きが長引くこともあります。

さらに、空き家を長期間放置すると、建物の老朽化や雑草の繁茂、近隣住民とのトラブルなどが発生するおそれがあります。

相続した不動産を利用する予定がない場合は、維持管理にかかる費用や手間も考慮し、早めに売却を検討することが大切です。

なお、税金の特例を利用する場合は、適用要件や期限を確認したうえで売却計画を立てましょう。

不動産の相続・売却に関係する3つの税金

相続した不動産を保有したり売却したりする際には、主に次の税金を確認しておく必要があります。

1. 相続税
2. 登録免許税
3. 譲渡所得税・住民税など

それぞれ課税されるタイミングや計算方法が異なります。

1. 相続税

相続税は、亡くなった方から相続や遺贈によって財産を取得した際に、一定の要件に該当すると課税される税金です。

相続財産の合計額から債務や葬式費用などを差し引き、所定の調整を行った金額が基礎控除額を超える場合、原則として相続税の申告・納税が必要になります。

相続税の基礎控除額は、次の計算式で求められます。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。

ただし、相続財産の評価方法や適用できる特例などによって、実際の課税額は異なります。基礎控除額を超えた金額に、そのまま一定の税率を掛けるわけではありません。

また、相続税の申告・納税期限は、原則として、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。納税資金が不足する可能性がある場合は、早めに不動産の売却も含めて検討しましょう。

2. 登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記などを行う際に課される税金です。

相続した不動産の名義を変更する「相続登記」では、原則として、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格を基に税額を計算します。

計算式

登録免許税＝不動産の課税標準額×0.4％

例えば、課税標準額が1,500万円の場合、登録免許税は6万円となります。

なお、実際の税額は土地・建物の評価額や適用される免税措置などによって異なる場合があります。

また、不動産を相続して保有し続ける場合は、毎年の固定資産税や、対象となる地域では都市計画税なども考慮する必要があります。

3. 譲渡所得税・住民税など

不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課されることがあります。

譲渡所得は、単純に売却価格全体に税率を掛けて計算するものではありません。

基本的な計算式

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費には、購入代金や購入時の諸費用などが含まれます。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を考慮します。また、取得費が不明な場合などには、別の計算方法が適用されることがあります。

土地・建物の譲渡所得に対する税率は、原則として次のとおりです。

ここでいう所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。

相続した不動産の場合、原則として亡くなった方の所有期間を引き継いで判定するため、相続した日から5年を数えるわけではありません。

実際の税額は、取得費や譲渡費用、適用できる特例などによって変わります。

相続した不動産の売却で利用できる主な特例

相続した不動産を売却する場合、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる可能性があります。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家について、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

例えば、対象となる空き家を相続し、要件を満たして売却した場合、譲渡所得の計算上、特別控除を適用できる可能性があります。

主な要件には、建築時期や建物の構造、相続後の利用状況、売却期限などがあります。また、相続人が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円となるケースもあります。

この特例は、原則として、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが条件です。

取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続した土地や建物などを一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額を不動産の取得費に加算できる特例があります。

取得費が増えることで、譲渡所得が減り、結果として税負担が軽減される可能性があります。

ただし、相続税が課税されていることなどの要件があり、売却期限も定められています。また、空き家の3,000万円特別控除とは併用できない場合があります。

どの特例を利用できるかは、不動産の状況や相続の内容によって異なるため、売却前に税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。

まとめ

不動産売却のタイミングは早めの検討が大切

この記事では、不動産を相続前・相続後に売却するメリットとデメリット、相続や売却に関係する税金について解説しました。

ポイントをまとめると、次のとおりです。

• 相続前の売却： 生前に不動産を現金化することで、将来の財産分配や生活資金の準備を進めやすくなる。
• 相続後の売却： 相続した不動産を現金化することで、維持管理の負担を軽減でき、一定の要件を満たせば税制上の特例を利用できる場合がある。
• 税金の確認： 相続税・登録免許税・譲渡所得税など、それぞれの課税条件や期限を確認することが大切。
• 売却時期の検討： 相続人同士の話し合いや、税金の特例の期限も考慮し、早めに準備を進めることが重要。

不動産売却の最適なタイミングは、すべての方に共通するものではありません。相続人の人数や不動産の種類、売却による利益、今後の生活設計などを踏まえて判断する必要があります。

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